La nova normativa sobre discapacitat reforça l’obligació de les comunitats de propietaris de fer obres d’accessibilitat

La Llei 4/2026, d’1 d’octubre, reforça les obligacions de les comunitats de propietaris en matèria d’accessibilitat universal. La reforma amplia les actuacions que s’han de dur a terme sense necessitat d’un acord previ de la junta, modifica les condicions econòmiques que en determinen l’obligatorietat i reconeix expressament el dret de les persones afectades a acudir als tribunals quan la comunitat incompleixi les seves obligacions.

La Llei 4/2026, d’1 d’octubre, de protecció de les persones amb discapacitat, introdueix diverses modificacions legislatives destinades a garantir l’accessibilitat i afavorir l’autonomia personal. Entre aquestes, destaca la reforma de l’article 10.1.b) de la Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre propietat horitzontal, que afecta directament les obligacions de les comunitats de propietaris.

L’objectiu d’aquesta modificació és facilitar l’eliminació de barreres arquitectòniques, reforçar el caràcter obligatori de determinades obres d’accessibilitat i evitar que la manca d’actuació de les comunitats impedeixi l’exercici dels drets de les persones amb discapacitat o majors de 70 anys.

A continuació, analitzem les principals novetats i les seves implicacions pràctiques.

Quines obres d’accessibilitat són obligatòries?

La normativa estableix que determinades actuacions destinades a garantir l’accessibilitat universal tenen caràcter obligatori i no requereixen l’aprovació prèvia de la junta de propietaris, encara que impliquin modificacions del títol constitutiu o dels estatuts de la comunitat.

La reforma amplia l’abast d’aquesta obligació. Mentre que la regulació anterior es referia principalment als ajustos raonables en matèria d’accessibilitat, la nova redacció preveu les obres necessàries per garantir les condicions d’accessibilitat universal i, en tot cas, els ajustos raonables.

Entre les actuacions que poden resultar obligatòries hi ha:

• La instal·lació de rampes i ascensors.
• L’eliminació de barreres arquitectòniques als accessos i a les zones comunes.
• La incorporació de dispositius mecànics o electrònics que facilitin l’orientació i la comunicació amb l’exterior.
• Altres adaptacions necessàries per permetre un ús adequat dels elements comuns de l’edifici.

Aquestes obres podran ser sol·licitades pels propietaris d’habitatges o locals on resideixin, treballin o prestin serveis voluntaris persones amb discapacitat o majors de 70 anys.

Què canvia? La nova referència a les condicions d’accessibilitat universal amplia l’abast de les actuacions exigibles i reforça la protecció de les persones que necessiten adaptar els espais comuns.

Qui ha d’assumir el cost de les obres?

Com a regla general, les obres d’accessibilitat són obligatòries quan l’import repercutit anualment als propietaris, un cop descomptades les subvencions o ajudes públiques, no supera l’equivalent a dotze mensualitats ordinàries de despeses comunes.

No obstant això, la reforma introdueix una modificació important en relació amb les subvencions públiques.

Fins ara, la normativa preveia un llindar del 75 % d’ajudes a les quals la comunitat pogués tenir accés. Amb la nova regulació, quan les subvencions i ajudes públiques efectivament concedides arribin al 70 % del cost de les obres, aquestes s’hauran d’executar obligatòriament, sense que sigui aplicable el límit econòmic de les dotze mensualitats.

Per tant, s’introdueixen dos canvis rellevants:

• El percentatge d’ajudes es redueix del 75 % al 70 %.
• S’exigeix que les ajudes hagin estat efectivament concedides, en lloc de considerar únicament aquelles a les quals la comunitat podria optar.

Així mateix, quan el cost de les actuacions superi el límit econòmic establert, les obres continuaran sent obligatòries si les persones que les sol·liciten assumeixen l’import que excedeixi aquest límit.

És important que les comunitats comprovin tant el cost anual repercutible com les ajudes efectivament concedides, ja que tots dos elements determinaran si existeix l’obligació legal d’executar les obres.

El finançament pot facilitar l’execució de les obres

Una altra de les novetats afecta el càlcul de l’import anual que han d’assumir els propietaris.

Quan la comunitat recorri a finançament extern per executar les obres d’accessibilitat, el període de repercussió del cost es podrà estendre durant tants anys com permetin les opcions de finançament disponibles.

Aquesta possibilitat pot reduir considerablement l’import anual que correspon abonar a cada propietari i facilitar que les actuacions s’ajustin al límit de les dotze mensualitats ordinàries de despeses comunes.

Per aquest motiu, abans de descartar una actuació per motius econòmics, és recomanable analitzar les alternatives de finançament i els terminis de devolució disponibles.

Les comunitats estaran obligades a sol·licitar determinades ajudes públiques

La reforma també reforça les obligacions de les comunitats en relació amb les subvencions destinades a millorar l’accessibilitat.

En concret, quan el propietari interessat en la realització de les obres faciliti informació sobre convocatòries d’ajudes i subvencions disponibles en matèria d’habitatge i accessibilitat a les quals es pugui acollir la comunitat, aquesta estarà obligada a sol·licitar-les.

Aquesta previsió pretén evitar que la manca d’iniciativa de la comunitat impedeixi accedir a recursos públics que podrien facilitar l’execució de les actuacions.

En conseqüència, les comunitats hauran de prestar especial atenció a les convocatòries d’ajudes disponibles, tramitar les sol·licituds corresponents i conservar la documentació acreditativa de les gestions efectuades.

La manca de tramitació de les ajudes comunicades per la persona interessada podria donar lloc a controvèrsies sobre el compliment de les obligacions legals de la comunitat.

Què passa si la comunitat es nega a fer les obres?

Una de les novetats més rellevants és el reconeixement exprés de la possibilitat d’acudir a la via judicial.

Quan es compleixin els requisits legals perquè les obres d’accessibilitat siguin obligatòries i la comunitat no les executi, la persona interessada podrà sol·licitar a l’autoritat judicial competent que adopti les mesures necessàries per garantir-ne la realització.

D’aquesta manera, la negativa o la inactivitat de la comunitat podrà donar lloc a una reclamació judicial destinada a exigir el compliment de les seves obligacions.

Aquesta modificació reforça la protecció dels propietaris afectats i fa especialment important que les comunitats gestionin les sol·licituds d’accessibilitat amb diligència, evitant retards injustificats.

Més impuls a les ajudes públiques per a l’accessibilitat

La nova regulació incorpora també una disposició addicional a la Llei sobre propietat horitzontal destinada a promoure el finançament públic de les actuacions d’accessibilitat universal.

En virtut d’aquesta previsió, l’Administració General de l’Estat i la resta d’administracions públiques, dins de les seves competències respectives, hauran d’habilitar recursos pressupostaris suficients per a programes d’ajudes i subvencions destinats a la reforma, rehabilitació i adaptació d’edificis residencials.

A més, aquestes actuacions hauran de tenir caràcter prioritari dins de les polítiques públiques d’habitatge i desenvolupament urbà sostenible.

Es preveu una futura refundició de la normativa

La Llei 4/2026 autoritza el Govern a aprovar, en el termini de dotze mesos, un text refós que integri i harmonitzi els articles 10 i 17 de la Llei sobre propietat horitzontal i la Llei 15/1995, relativa a l’eliminació de barreres arquitectòniques per a persones amb discapacitat.

L’objectiu és simplificar el marc normatiu, aclarir-ne la interpretació i facilitar-ne l’aplicació pràctica.

Què han de fer ara les comunitats de propietaris?

Davant d’aquests canvis, és convenient que les comunitats de propietaris i els administradors de finques revisin els seus procediments de gestió de les sol·licituds d’accessibilitat.

En particular, recomanem:

1. Revisar les sol·licituds pendents d’obres d’accessibilitat i comprovar si compleixen els requisits per a la seva execució obligatòria.
2. Analitzar les necessitats d’accessibilitat de l’immoble, especialment quan hi hagi persones amb discapacitat o majors de 70 anys que hi resideixin, treballin o prestin serveis voluntaris.
3. Avaluar el cost de les actuacions, calculant l’import anual repercutible i la seva adequació al límit legal.
4. Identificar les ajudes i subvencions disponibles, així com les alternatives de finançament que permetin facilitar l’execució de les obres.
5. Tramitar les sol·licituds d’ajudes corresponents i conservar la documentació que acrediti les gestions efectuades.
6. Documentar adequadament les decisions de la comunitat i evitar demores injustificades que puguin derivar en reclamacions judicials.

La reforma suposa un reforç de les obligacions de les comunitats de propietaris en matèria d’accessibilitat universal. L’ampliació de les actuacions exigibles, la reducció al 70 % del llindar de subvencions que elimina el límit econòmic, l’obligació de sol·licitar determinades ajudes públiques i el reconeixement exprés de la via judicial fan necessari adoptar una actitud més proactiva davant les sol·licituds d’adaptació dels edificis.

Per a les comunitats de propietaris, anticipar-se a aquestes necessitats, conèixer les opcions de finançament i gestionar correctament les sol·licituds serà fonamental per garantir el compliment de la normativa i evitar possibles conflictes.

Grup JDA