La reforma de la normativa sobre discapacidad refuerza la obligación de las comunidades de propietarios de realizar obras de accesibilidad.

La Ley 4/2026, de 1 de octubre, refuerza las obligaciones de las comunidades de propietarios en materia de accesibilidad universal. La reforma amplía las actuaciones que deben realizarse sin necesidad de acuerdo previo de la junta, modifica las condiciones económicas que determinan su obligatoriedad y reconoce expresamente el derecho de los afectados a acudir a los tribunales cuando la comunidad incumpla sus obligaciones.

La Ley 4/2026, de 1 de octubre, de protección de las personas con discapacidad, introduce diversas modificaciones legislativas destinadas a garantizar la accesibilidad y favorecer la autonomía personal. Entre ellas, destaca la reforma del artículo 10.1.b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, que afecta directamente a las obligaciones de las comunidades de propietarios.

El objetivo de esta modificación es facilitar la eliminación de barreras arquitectónicas, reforzar el carácter obligatorio de determinadas obras de accesibilidad y evitar que la falta de actuación de las comunidades impida el ejercicio de los derechos de las personas con discapacidad o mayores de 70 años.

A continuación, analizamos las principales novedades y sus implicaciones prácticas.

¿Qué obras de accesibilidad son obligatorias?

La normativa establece que determinadas actuaciones destinadas a garantizar la accesibilidad universal tienen carácter obligatorio y no requieren la aprobación previa de la junta de propietarios, aunque impliquen modificaciones del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad.

La reforma amplía el alcance de esta obligación. Mientras que la regulación anterior se refería principalmente a los ajustes razonables en materia de accesibilidad, la nueva redacción contempla las obras necesarias para garantizar las condiciones de accesibilidad universal y, en todo caso, los ajustes razonables.

Entre las actuaciones que pueden resultar obligatorias se encuentran:

• La instalación de rampas y ascensores.
• La eliminación de barreras arquitectónicas en accesos y zonas comunes.
• La incorporación de dispositivos mecánicos o electrónicos que faciliten la orientación y la comunicación con el exterior.
• Otras adaptaciones necesarias para permitir un uso adecuado de los elementos comunes del edificio.

Estas obras podrán ser solicitadas por propietarios de viviendas o locales en los que residan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años.

¿Qué cambia? La nueva referencia a las condiciones de accesibilidad universal amplía el alcance de las actuaciones exigibles, reforzando la protección de las personas que necesitan adaptar los espacios comunes.

¿Quién debe asumir el coste de las obras?

Como regla general, las obras de accesibilidad son obligatorias cuando el importe repercutido anualmente a los propietarios, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no supera el equivalente a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

No obstante, la reforma introduce una modificación importante en relación con las subvenciones públicas.

Hasta ahora, la normativa contemplaba un umbral del 75 % de ayudas a las que la comunidad pudiera tener acceso. Con la nueva regulación, cuando las subvenciones y ayudas públicas efectivamente concedidas alcancen el 70 % del coste de las obras, estas deberán ejecutarse obligatoriamente, sin que resulte aplicable el límite económico de las doce mensualidades.

Por tanto, se introducen dos cambios relevantes:

• El porcentaje de ayudas se reduce del 75 % al 70 %.
• Se exige que las ayudas hayan sido efectivamente concedidas, en lugar de considerar únicamente aquellas a las que la comunidad pudiera optar.

Asimismo, cuando el coste de las actuaciones supere el límite económico establecido, las obras seguirán siendo obligatorias si quienes las solicitan asumen el importe que exceda de dicho límite.

Es importante que las comunidades comprueben tanto el coste anual repercutible como las ayudas efectivamente concedidas, ya que ambos elementos determinarán si existe obligación legal de ejecutar las obras.

La financiación puede facilitar la ejecución de las obras

Otra de las novedades afecta al cálculo del importe anual que deben asumir los propietarios.

Cuando la comunidad recurra a financiación externa para ejecutar las obras de accesibilidad, el período de repercusión de su coste podrá extenderse durante tantos años como permitan las opciones de financiación disponibles.

Esta posibilidad puede reducir considerablemente el importe anual que corresponde abonar a cada propietario y facilitar que las actuaciones se ajusten al límite de las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Por ello, antes de descartar una actuación por motivos económicos, resulta recomendable analizar las alternativas de financiación y los plazos de devolución disponibles.

Las comunidades estarán obligadas a solicitar determinadas ayudas públicas

La reforma también refuerza las obligaciones de las comunidades en relación con las subvenciones destinadas a mejorar la accesibilidad.

En concreto, cuando el propietario interesado en la realización de las obras facilite información sobre convocatorias de ayudas y subvenciones disponibles en materia de vivienda y accesibilidad a las que pueda acogerse la comunidad, esta estará obligada a solicitarlas.

Esta previsión pretende evitar que la falta de iniciativa de la comunidad impida acceder a recursos públicos que podrían facilitar la ejecución de las actuaciones.

En consecuencia, las comunidades deberán prestar especial atención a las convocatorias de ayudas disponibles, tramitar las solicitudes correspondientes y conservar la documentación acreditativa de las gestiones realizadas.

La falta de tramitación de las ayudas comunicadas por el interesado podría dar lugar a controversias sobre el cumplimiento de las obligaciones legales de la comunidad.

¿Qué ocurre si la comunidad se niega a realizar las obras?

Una de las novedades más relevantes es el reconocimiento expreso de la posibilidad de acudir a la vía judicial.

Cuando concurran los requisitos legales para que las obras de accesibilidad sean obligatorias y la comunidad no proceda a ejecutarlas, la persona interesada podrá solicitar a la autoridad judicial competente que adopte las medidas necesarias para garantizar su realización.

De esta forma, la negativa o la inactividad de la comunidad podrá dar lugar a una reclamación judicial destinada a exigir el cumplimiento de sus obligaciones.

Esta modificación refuerza la protección de los propietarios afectados y hace especialmente importante que las comunidades gestionen las solicitudes de accesibilidad con diligencia, evitando retrasos injustificados.

Mayor impulso de las ayudas públicas a la accesibilidad

La nueva regulación incorpora también una disposición adicional a la Ley sobre Propiedad Horizontal destinada a promover la financiación pública de las actuaciones de accesibilidad universal.

En virtud de esta previsión, la Administración General del Estado y las demás administraciones públicas, dentro de sus respectivas competencias, deberán habilitar recursos presupuestarios suficientes para programas de ayudas y subvenciones destinados a la reforma, rehabilitación y adaptación de edificios residenciales.

Además, estas actuaciones deberán tener carácter prioritario dentro de las políticas públicas de vivienda y desarrollo urbano sostenible.

Se prevé una futura refundición de la normativa

La Ley 4/2026 autoriza al Gobierno a aprobar, en el plazo de doce meses, un texto refundido que integre y armonice los artículos 10 y 17 de la Ley sobre Propiedad Horizontal y la Ley 15/1995, relativa a la eliminación de barreras arquitectónicas para personas con discapacidad.

El objetivo es simplificar el marco normativo, aclarar su interpretación y facilitar su aplicación práctica.

¿Qué deben hacer ahora las comunidades de propietarios?

Ante estos cambios, resulta conveniente que las comunidades de propietarios y los administradores de fincas revisen sus procedimientos de gestión de las solicitudes de accesibilidad.

En particular, recomendamos:

1. Revisar las solicitudes pendientes de obras de accesibilidad y comprobar si cumplen los requisitos para su ejecución obligatoria.
2. Analizar las necesidades de accesibilidad del inmueble, especialmente cuando existan personas con discapacidad o mayores de 70 años que residan, trabajen o presten servicios voluntarios en él.
3. Evaluar el coste de las actuaciones, calculando el importe anual repercutible y su adecuación al límite legal.
4. Identificar las ayudas y subvenciones disponibles, así como las alternativas de financiación que permitan facilitar la ejecución de las obras.
5. Tramitar las solicitudes de ayudas correspondientes y conservar la documentación que acredite las gestiones realizadas.
6. Documentar adecuadamente las decisiones de la comunidad y evitar demoras injustificadas que puedan derivar en reclamaciones judiciales.

La reforma supone un refuerzo de las obligaciones de las comunidades de propietarios en materia de accesibilidad universal. La ampliación de las actuaciones exigibles, la reducción al 70 % del umbral de subvenciones que elimina el límite económico, la obligación de solicitar determinadas ayudas públicas y el reconocimiento expreso de la vía judicial hacen necesario adoptar una actitud más proactiva ante las solicitudes de adaptación de los edificios.

Para las comunidades de propietarios, anticiparse a estas necesidades, conocer las opciones de financiación y gestionar correctamente las solicitudes será fundamental para garantizar el cumplimiento de la normativa y evitar posibles conflictos.