A voltes amb la clàusula de despeses dels préstecs hipotecaris

Després d’algunes vacil·lacions de la jurisprudència major i menor, el Tribunal Suprem ha dictat en data 24 de juliol de 2.020, que al seu torn acull argumentacions que ha realitzat el Tribunal de Justícia de la Unió Europea en Sentència de data 16 de juliol de 2020, la línia jurisprudencial en matèria de clàusula de despeses en els préstecs hipotecaris. La clàusula en qüestió és la que s’incorpora en l’escriptura de préstec hipotecari, i amb redaccions més o menys afortunades, segons les entitats financeres, té com a finalitat atribuir totes les despeses de l’operació de préstec hipotecari a consumidor.

La postura de Tribunal Suprem, així com la Jurisprudència de el Tribunal Europeu, és que aquesta clàusula d’atribució de despeses en la seva totalitat a consumidor, emmalalteix de nul·litat radical. Això suposa que l’acció de nul·litat enfront d’aquesta clàusula ni caduca ni prescriu, ja que la nul·litat no està subjecta a termini per a l’exercici de l’acció. Una cosa diferent és que un cop declarada la nul·litat de la clàusula de despeses, pugui el consumidor ser rescabalat dels pagaments indegudament realitzats, ja que aquesta acció sí que està subjecta a prescripció, de 5 anys en el Codi Civil, i de 10 anys en el codi Civil Català. Sobre aquest termini de prescripció també s’ha pronunciat el TJUE, però sense massa concreció. Considera el Tribunal que el termini legal de prescripció de l’acció de restitució fixat per la normativa nacional respecta el principi d’efectivitat.

La problemàtica vindrà sobre el dies a quo en què començarà a comptar el termini de prescripció, doncs aquí el TJUE no ha estat tan expeditiu com era d’esperar. Només s’ha manifestat que consideraria molt lesiu per al consumidor que aquest terme comenci a comptar de la constitució del préstec hipotecari, ja que fixaria que durant els cinc primers anys de vigència de l’esmentat préstec seria l’únic possible en què es podria exercir el dret de restitució del que indegudament pagat.

Aquesta seria la postura oficial de les entitats financeres, mentre que una altra postura, la dels advocats que defensin el consumidor, seria fixar el moment de resolució del contracte de préstec a la seva finalització natural, com a dies a quo. Com diem, el TJUE no ha clarificat aquest punt i caldrà veure l’evolució futura dels nostres tribunals. El que ja sembla jurisprudència consolidada i acceptada pel Tribunal Suprem, és que la repartició de les despeses entre les parts seria la següent:

  • Despeses de Notària i Gestoria, meitat assumeix l’entitat financera, meitat al consumidor, ja que tots dos són subjectes interessats en el contracte.
  • Impost d’Actes Jurídics Documentats, serien a càrrec de consumidor, ja que era la norma nacional existent en el moment en què es va constituir el préstec.
  • Despeses de registre de la Propietat correspondrien en la seva totalitat a l’entitat financera, ja que és la interessada en la inscripció registral.

 

Joan Barba Martín

Advocat JDA/SFAI

 

 

 



Dejar un comentario "El nombre que nos facilite aparecerá publicado junto a su comentario"

Subscriu-te a la nostra newsletter