Nuevamente a vueltas con las cláusula de gastos de préstamos hipotecarios

Tras algunas vacilaciones de la jurisprudencia mayor y menor, el Tribunal Supremo ha dictado en fecha 24 de julio de 2.020, que a su vez acoge argumentaciones que ha realizado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en Sentencia de fecha 16 de julio de 2020, la línea jurisprudencial en materia de cláusula de gastos en los préstamos hipotecarios. La cláusula en cuestión es la que se incorpora en la Escritura de préstamo hipotecario, y con redacciones más o menos afortunadas, según las entidades financieras, tiene como finalidad atribuir todos los gastos de la operación de préstamo hipotecario al consumidor.

La postura de Tribunal Supremo, así como la Jurisprudencia del Tribunal Europeo, es que dicha cláusula de atribución de gastos en su totalidad al consumidor, adolece de nulidad radical. Esto supone que la acción de nulidad frente a dicha cláusula ni caduca ni prescribe, pues la nulidad no está sujeta a plazo para el ejercicio de la acción. Cosa distinta es que una vez declarada la nulidad de la cláusula de gastos, pueda el consumidor verse resarcido de los pagos indebidamente realizados, pues dicha acción sí que está sujeta a prescripción, de 5 años en el Código Civil, y de 10 años en el Código Civil Catalán. Sobre este plazo de prescripción también se ha pronunciado el TJUE, pero sin demasiada concreción. Considera el Tribunal que el plazo legal de prescripción de la acción de restitución fijado por la normativa nacional respeta el principio de efectividad.

La problemática va a venir sobre el dies a quo en que va a comenzar a contar el plazo de prescripción, pues aquí el TJUE no ha sido tan expeditivo como era de esperar. Solo se ha manifestado que consideraría muy lesivo para el consumidor que dicho término empiece a contar desde la constitución del préstamo hipotecario, pues fijaría que durante los cinco primeros años de vigencia de dicho préstamo sería el único posible en que se podría ejercer el derecho de restitución de lo indebidamente pagado. Esta sería la postura oficial de las entidades financieras, mientras que otra postura, la de los abogados que defiendan al consumidor, sería fijar el momento de resolución del contrato de préstamo a su finalización natural, como dies a quo. Como decimos, el TJUE no ha clarificado dicho punto y habrá que ver la evolución futura de nuestros Tribunales. Lo que ya parece jurisprudencia consolidada y aceptada por el Tribunal Supremo, es que la repartición de los gastos entre las partes sería la siguiente:

  • Gastos de Notaria y Gestoría, mitad asume la entidad financiera, mitad el consumidor, pues ambos son sujetos interesados en el contrato.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, serían a cargo del consumidor, pues era la norma nacional existente en el momento en que se constituyó el préstamo.
  • Gastos de registro de la Propiedad corresponderían en su totalidad a la entidad financiera, ya que es la interesada en la inscripción registral.

 

Juan Barba Martín

Abogado JDA/SFAI

 

 



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