¿Puedo recomprar por el mismo precio el préstamo hipotecario que mi Banco vendió a un “fondo buitre” por un importe muy inferior a la deuda vigente?

La recompra de un préstamo hipotecario o de cualquier crédito que el acreedor principal (Banco) hubiera vendido un tercero (“fondo buitre”), es lo que técnicamente se denomina una acción de retracto del crédito.

En méritos de dicha acción, yo como deudor principal del Banco, pagando la misma cantidad que el fondo habría pagado al Banco (muy inferior a la deuda real en la práctica totalidad de los casos) pasaría a ser titular de mi propio préstamo quedando por tanto extinguido el mismo al concurrir en mi persona la condición de acreedor y deudor del crédito.

Pues bien, el precepto legal que permite el ejercicio de este retracto es en concreto el artículo 1.535 del Código Civil, si bien el mismo lo circunscribe a la transmisión de un crédito litigioso, diciendo que: “Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho”.

Como bien recoge dicho precepto, la posibilidad de ejercitar dicho retracto queda condicionado a que el crédito transmitido sea un “crédito litigioso”. Es decir, cuando se trate de un crédito en el que exista controversia judicial entre acreedor y deudor. El problema que durante años ha venido generando dicho concepto de crédito litigioso es que entre otras la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1.991 vino a calificar como crédito litigioso a todo aquél respecto del que existiera un “debate judicial iniciado y no resuelto acerca de la existencia, naturaleza, extensión, cuantía, modalidades, condiciones o vicisitudes de la expresada relación”.

Esta definición demasiado amplia y genérica, unida al auge de las transmisiones de paquetes de activos con multiplicidad de créditos y préstamos por parte de los Bancos a los denominados “Fondos Buitres”, generó mucha controversia y acciones ejercitadas frente a éstos por parte de los deudores que veían frustrados como en muchas ocasiones su préstamo era transmitido por parte del Banco al fondo, por un importe irrisorio o en cualquier caso muy inferior a su deuda pendiente. Lógicamente el deudor en muchas ocasiones hubiera accedido a abonar el mismo importe pagado por el fondo para liberar su deuda. El problema es que el Banco lo vendía a tal precio dentro de un paquete global de activos que incorporaban una multiplicidad de créditos, lo que justifica su transmisión a un precio inferior al debido con cada crédito transmitido.

La interpretación del concepto “crédito litigioso” realizada inicialmente por el Supremo, provocó que muchos deudores bancarios que mantenían conflictos con su Banco por razón de la existencia de “clausulas suelo”, “cláusulas abusivas” o cualquier conflicto relativo a las condiciones del crédito transmitido por el banco a un fondo, intentaran ejercitar el retracto y comprar el crédito por el mismo importe irrisorio pagado por el fondo. La cuestión llegó a ser tan controvertida que existieron Sentencias contradictorias entras las diferentes audiencias provinciales.

Pues bien, con la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de nº151/2020 de 5 de marzo de 2020, se ha venido a conceptuar de manera clara y concreta, y sobre todo a acotar lo que debe entenderse por “crédito litigioso” recortando en grandísima medida los supuestos que engloban dicho concepto. En concreto, el Supremo considera que un crédito solo es litigioso si existe una disputa judicial en curso que afecte a su existencia o exigibilidad. En definitiva si se debe y es o no exigible el crédito.

De este modo la Sentencia cierra definitivamente el debate jurisprudencial que había provocado la primera aproximación al concepto de crédito litigioso de manera que no se puede calificar como litigioso un crédito con respecto al que simplemente exista una disputa sobre su naturaleza, extensión, cuantía, modalidades, condiciones o vicisitudes. La disputa ha de afectar, en todo caso, a la propia existencia o exigibilidad del crédito. El hecho por tanto de que existe una disputa sobre determinadas cláusulas del préstamo (cláusulas suelo), o cláusulas abusivas (interés de demora o vencimiento anticipado) que se discutan judicialmente por el deudor, no darán derecho a ejercitar el retracto. Se trata por tanto de una Sentencia necesaria, que despeja dudas y aclara conceptos que hasta ahora los propios Tribunales habían contribuido a ensombrecer. 

Joan Canal

Abogado JDA/SFAI

 

 



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