- 25 junio, 2025
- Categorias: Fiscal, Legal
En el mundo del derecho civil y la gestión patrimonial, conceptos como la nuda propiedad y el usufructo son fundamentales, especialmente en el ámbito de las herencias, las donaciones y la planificación financiera a largo plazo. Aunque a menudo se mencionan conjuntamente, su significado y sus implicaciones legales son muy diferentes. Comprender estas diferencias es clave para quienes desean proteger su patrimonio, planificar su sucesión o realizar operaciones inmobiliarias inteligentes.
Contar con un servicio legal especializado en derecho patrimonial resulta clave para estructurar correctamente estos derechos y evitar conflictos futuros.
Este artículo analiza en profundidad qué es la nuda propiedad, en qué se diferencia del usufructo, y por qué cada vez más personas y empresas optan por este tipo de estructuración patrimonial.
¿Qué es la nuda propiedad?
La nuda propiedad es el derecho de una persona (nudo propietario) sobre un bien, generalmente un inmueble, del cual no puede disfrutar directamente porque ese disfrute pertenece al usufructuario. En otras palabras, el nudo propietario posee la titularidad legal del bien, pero no puede usarlo ni obtener beneficios económicos de él mientras el usufructo esté vigente.
Por ejemplo, si una madre dona una vivienda a su hijo reservándose el usufructo vitalicio, el hijo será el nudo propietario, pero no podrá vivir en el inmueble ni alquilarlo hasta que finalice el usufructo.
Características clave:
- El nudo propietario no puede disponer plenamente del bien mientras exista el usufructo.
- El derecho de nuda propiedad puede venderse, donarse o heredarse.
¿Qué es el usufructo?
El usufructo es el derecho real que permite a una persona (usufructuario) utilizar un bien ajeno y obtener los frutos o rentas que este genere, sin ser su propietario.
En el caso de bienes inmuebles, el usufructuario puede vivir en el inmueble o alquilarlo y percibir una renta. Este derecho puede establecerse por un periodo determinado o de por vida.
Derechos y obligaciones del usufructuario:
- Puede disfrutar del bien y obtener ingresos de él (por ejemplo, alquileres).
- Debe conservar el bien y devolverlo en buen estado al final del usufructo.
- Puede ceder su derecho temporalmente, pero no vender la propiedad.
Diferencias entre nuda propiedad y usufructo
| Característica | Nuda Propiedad | Usufructo |
|---|---|---|
| Derecho de uso | No | Sí |
| Derecho de percepción de renta | No | Sí (usufructuario renta) |
| Puede venderse | Sí | No (solo se puede ceder el uso) |
| Finaliza con | La extinción del usufructo | Muerte del usufructuario o plazo |
| Beneficio inmediato | No | Sí |
Ventajas de la nuda propiedad como herramienta patrimonial
Adquirir o transferir la nuda propiedad puede ser una estrategia eficiente tanto en la planificación familiar como en la optimización fiscal. Además, apoyarse en un asesoramiento legal experto permite identificar la mejor fórmula en función del perfil del propietario y sus objetivos patrimoniales.
Algunas ventajas comunes:
- Planificación de herencias: permite anticipar la sucesión de bienes sin perder el uso durante la vida del propietario.
- Beneficios fiscales: a largo plazo puede tener beneficios fiscales que permite anticipar y planificar la carga tributaria futura.
- Protección del patrimonio: limita la posibilidad de ejecuciones sobre el bien por parte de terceros.
Si estás considerando una planificación sucesoria anticipada, te recomendamos revisar este artículo sobre los aspectos clave de las donaciones de padres a hijos, donde tratamos estrategias complementarias a la nuda propiedad.
¿Cómo afecta la venta de la nuda propiedad?
Una de las preguntas frecuentes es si se puede vender la nuda propiedad de un inmueble. La respuesta es sí. Se puede vender, aunque el comprador no podrá hacer uso del inmueble mientras exista el usufructo.
Esto la convierte en una opción atractiva para inversores que buscan comprar a precios más bajos y esperar la consolidación del pleno dominio.
Si estás pensando en comprar la nuda propiedad de un inmueble en este artículo te explicamos en detalle la problemática en la venta de la nuda propiedad de un inmueble los retos y oportunidades en este contexto.
Tributación y aspectos fiscales de la consolidación del dominio
La adquisición de la nuda propiedad con posterior consolidación del pleno dominio puede generar importantes beneficios fiscales a largo plazo. En determinados supuestos, cuando se recibe inicialmente la nuda propiedad y, más adelante, se consolida el dominio como consecuencia de la extinción del usufructo, no se consideran dos adquisiciones independientes (una del causante, titular del pleno dominio, y otra del usufructuario), sino una única adquisición diferida en el tiempo.
Al extinguirse el usufructo —por fallecimiento del usufructuario o por vencimiento del plazo establecido—, el nudo propietario no tributa por una nueva adquisición, sino que liquida exclusivamente por el valor que tenía el usufructo en el momento de su constitución, disminuido conforme a las reducciones aplicables, y aplicando el tipo medio efectivo de gravamen correspondiente a la desmembración inicial del dominio.
Esta estructura permite anticipar y planificar la carga tributaria futura con total certeza, ya que la tributación se produce en dos momentos (adquisición de la nuda propiedad y consolidación del dominio), pero con una base imponible y un tipo impositivo determinados en el momento inicial. En consecuencia, eventuales cambios legislativos o fiscales posteriores no afectarán a la tributación de la consolidación, lo que aporta estabilidad y previsibilidad fiscal.
Una planificación adecuada, con el respaldo de una asesoría fiscal especializada, puede evitar sorpresas fiscales y maximizar los beneficios de esta estructuración patrimonial.
Casos frecuentes del uso de la nuda propiedad
- Padres que desean donar un inmueble a sus hijos pero seguir viviendo en él.
- Empresas familiares que quieren planificar el relevo generacional sin perder el control de activos.
- Inversores que buscan oportunidades de compra a menor coste con visión a largo plazo.
Conclusión
La nuda propiedad y el usufructo son figuras clave en el derecho patrimonial, con ventajas significativas si se estructuran correctamente. Desde la optimización fiscal hasta la planificación sucesoria, conocer sus diferencias y beneficios puede marcar la diferencia en la gestión de tu patrimonio o el de tu empresa.
En Grupo JDA, llevamos 40 años acompañando a las personas en la toma de decisiones jurídicas y fiscales. Ponte en contacto con nuestro equipo legal y descubre cómo podemos ayudarte a proteger tu patrimonio hoy y en el futuro.
Más consultas sobre la nuda propiedad y el usufructo
- Problemática del usufructo de acciones en las sociedades de capital
- Impuesto sobre donaciones y sucesiones: Cómo planificar una herencia para minimizar su impacto
- Donación en vida: Aspectos legales a considerar
- Cómo evitar conflictos en el reparto de beneficios de la sociedad
Preguntas frecuentes sobre la nuda propiedad (FAQs)
1. ¿Por qué algunas personas venden solo la nuda propiedad de su vivienda?
Para obtener liquidez inmediata sin perder el derecho a vivir en el inmueble mediante el usufructo.
2. ¿Qué riesgos tiene comprar una nuda propiedad?
El principal riesgo es el plazo incierto si el usufructo es vitalicio. También hay que prever gastos futuros o deterioros del inmueble.
3. ¿Qué perfil tiene quien vende una nuda propiedad?
Normalmente, personas mayores que quieren complementar su jubilación sin abandonar su vivienda.
4. ¿Una empresa puede adquirir una nuda propiedad?
Sí, aunque debe analizarse la finalidad fiscal y contable. Es más habitual en estructuras de planificación patrimonial.
5. ¿Se puede hipotecar una nuda propiedad?
Sí, pero con limitaciones. La entidad financiera puede no conceder el préstamo sin pleno dominio.
6. ¿Quién paga los impuestos del inmueble: el nudo propietario o el usufructuario?
Depende del tipo de tributo. Por ejemplo, el IBI suele pagarlo el usufructuario, salvo pacto en contra.
7. ¿Qué ocurre si el usufructuario renuncia a su derecho?
El nudo propietario recupera el pleno dominio del inmueble de forma anticipada.
8. ¿Qué sucede si el usufructuario fallece antes de lo previsto?
El usufructo se extingue y el nudo propietario adquiere el pleno dominio inmediatamente.
9. ¿La nuda propiedad tiene implicaciones en caso de divorcio?
Sí. Puede excluirse del reparto si está claramente diferenciada en capitulaciones o donaciones previas.
10. ¿Se puede reclamar el uso del inmueble si el usufructuario no lo cuida?
Sí. El nudo propietario puede exigir al usufructuario la conservación del bien y emprender acciones legales si hay negligencia.
11. ¿La nuda propiedad genera rendimientos a declarar en el IRPF?
No, mientras no se consolide el pleno dominio. Solo tributa cuando se vende o se hereda.
12. ¿Cómo se refleja una nuda propiedad en la declaración del IRPF?
No genera imputación de rentas al nudo propietario, pero sí al usufructuario si alquila el inmueble.
13. ¿Qué valor de mercado tiene una nuda propiedad?
Menor que la plena propiedad. El descuento depende de la duración estimada del usufructo.
14. ¿Se puede donar una nuda propiedad con reserva de usufructo?
Sí, es una fórmula muy habitual en planificaciones familiares y sucesorias.
15. ¿El nudo propietario puede vender a un tercero sin informar al usufructuario?
Sí, aunque el usufructo permanece intacto. El nuevo comprador debe respetarlo.
16. ¿Existen productos financieros vinculados a la nuda propiedad?
Sí, como la hipoteca inversa o fórmulas de venta con renta vitalicia.
17. ¿Puede pactarse un usufructo temporal y no vitalicio?
Sí. Puede establecerse por un número determinado de años o hasta una fecha concreta.
18. ¿Qué ocurre si fallece el nudo propietario?
La nuda propiedad pasa a sus herederos, que seguirán sin poder usar el inmueble hasta que finalice el usufructo.
19. ¿Qué profesionales intervienen en una operación de nuda propiedad?
Notarios, abogados especializados en derecho patrimonial y en algunos casos, tasadores o asesores fiscales.
20. ¿Es recomendable escriturar por separado la nuda propiedad y el usufructo?
Sí. Es una práctica habitual para reflejar claramente ambos derechos en el Registro de la Propiedad y evitar conflictos futuros.