Los puntos clave de la reforma hipotecaria: La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

El pasado 16 de marzo de 2019 se publicó en el BOE la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Esta ley surge con la intención de poner orden a un tema que ha resultado caótico a raíz de la crisis inmobiliaria, y las crecientes cifras de ejecuciones hipotecarias en los Juzgados, con las consecuentes recomendaciones e imperativos de la Justicia Europea, que venían a corregir una normativa estatal que empezaba a ser obsoleta, especialmente en materia de protección de consumidores.

El objetivo fundamental de la Ley es otorgar una mayor protección al consumidor y contribuir a que impere en la materia crediticia la transparencia de las cláusulas utilizadas en los contratos, de forma que exista un mayor equilibrio entre las partes contratantes. El espíritu que la inspira es decididamente proteger al consumidor frente al prestamista. Busca de forma decidida que exista una mayor información en la publicidad y concesión de los préstamos, imperando la transparencia en la redacción de las cláusulas, y en el conocimiento real de las consecuencias jurídicas de la suscripción del crédito o préstamo hipotecario.

Se obligará a las entidades financieras a informar de forma personalizada al cliente sobre las condiciones del préstamo y consecuencias, lo que se debe efectuar a través de la ficha europea de información normalizada (Fein). Este documento aparte de contener la información detallada y comprensible tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad financiera durante un plazo de 10 días. Además de dicho documento, también deberá facilitar al contratante la ficha de advertencias estandarizadas (FiAE) en la que se exponga de manera genérica las cláusulas o elementos más relevantes del contrato de préstamo a suscribir.

Otra novedad destacable, es el papel que la Ley reserva al Notario actuante en la operación de contratación.  El Notario se convierte en un asesor del cliente, tanto es así, que se establece con carácter obligatorio una visita al Notario un día antes de la firma para que los titulares o avalistas del préstamo, puedan recibir asesoramiento gratuito.

Se establece además una expresa prohibición a la llamada cláusula suelo.  Se establece en la propia Ley que en los préstamos hipotecarios con tipo de interés variable no se podrá establecer un interés mínimo.

Respecto a las cláusulas que han sido las más discutidas en los Tribunales hasta el momento, cláusula de vencimiento anticipado por impago y cláusula de interés moratorio, la Ley ha buscado inspiración en otros marcos jurídicos de la Unión Europea, a fin de contrastar su uso en países de la Unión. Finalmente se decanta por una situación algo salomónica, pero ciertamente concreta lo que facilitará la tarea de los diversos operadores jurídicos, especialmente abogados y Juzgados. A tal efecto lo que se hace es dar un tratamiento distinto al vencimiento anticipado por impago de cuotas, según se esté en el periodo de la primera mitad de duración del préstamo hipotecario, o en la segunda mitad y por tanto en el tramo final del préstamo hipotecario.

Si el impago de cuotas y por tanto la mora se produce dentro de la primera mitad de la duración del préstamo concedido, el impago que justificaría el vencimiento anticipado del préstamo hipotecario debe ser igual al 3% del capital o bien 12 cuotas impagadas. Por su parte si se produce en la segunda mitad, el impago se eleva a 7 % o bien 15 cuotas.  Esto es realmente una novedad interesante, pues la última reforma practicada sobre este aspecto es la de la Ley 1/2013 en que se estableció como justificado el vencimiento anticipado con el impago de tres cuotas. Por ello, se observa ese carácter más tuitivo de esta Ley, dando un margen superior al consumidor.

Igualmente se establece un tipo de interés de demora máximo para los préstamos hipotecaros sobre bienes inmuebles de uso residencial, indicando que en estos casos los intereses moratorios a aplicar frente al incumplimiento de pago serán de añadir tres puntos porcentuales sobre el interés remuneratorio.

También se concreta que todos los gastos vinculados a la concesión del préstamo debe asumirlos la entidad financiera, a excepción de la tasación de la vivienda. Se pone por tanto regulación a uno de los temas que más ríos de tinta entre juristas ha suscitado últimamente.

Y esto sería a grandes rasgos los hitos más destacables de esta Ley, que entrará en vigor a los tres meses de publicación en el BOE, y por tanto sería el 16 de junio de 2019.


Joan Barba

Abogado especializado en Derecho Bancario



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