COMPRAVENTA DE VIVIENDA A ENTIDAD BANCARIA. NO ES EQUIPARABLE EL CONCEPTO DE PRECIO AL VALOR REAL

En una consulta vinculante a la Dirección General de Tributos (CV0787-14 de 21 de marzo pasado), se plantea el hecho de que una persona física va a adquirir una vivienda ofertada por una entidad bancaria a un precio determinado y que tras la tasación inmobiliaria, se comprueba que el valor del mercado del inmueble es inferior al precio pactado. Se plantea si el precio pactado tiene la consideración de “valor real” para constituir la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Al respecto, la Dirección General de Tributos responde en los siguientes términos:

–    La base imponible de la transmisión onerosa de una vivienda sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD estará constituida por su valor real, que debe ser declarado por el contribuyente y comprobado por la Administración tributaria, en su caso.

–    No es posible equiparar el concepto de precio al de valor real (que es la base imponible del impuesto), ni siquiera cuando interviene una Administración Pública o una entidad controlada por alguna Administración Pública, por lo que la Administración Tributaria gestora está facultada legalmente para efectuar la comprobación de valores de las operaciones sujetas al impuesto, sin más límites que los previstos en la leyes.

–   El precio que fijan las partes en una compraventa no tiene por qué coincidir con su valor real.

–   Conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo cuando existe un mercado de los bienes de que se trate, el valor real coincide con el de mercado; el valor de mercado será el importe que razonablemente podría esperar el vendedor por la venta de un bien a la fecha de la valoración, actuando ambos, libremente en la operación.

En una consulta vinculant a la Direcció General de Tributs ( CV0787 -14 de 21 de març passat ) , es planteja el fet que una persona física adquirirà un habitatge oferta per una entitat bancària a un preu determinat i que després de la taxació immobiliària , es comprova que el valor del mercat de l’immoble és inferior al preu pactat. Es planteja si el preu pactat té la consideració de “valor real” per constituir la base imposable de l’ impost sobre transmissions patrimonials .

Respecte d’això, la Direcció General de Tributs respon en els següents termes :

– La base imposable de la transmissió onerosa d’un habitatge subjecta a la modalitat de transmissions patrimonials oneroses de l’ITP i AJD estarà constituïda pel seu valor real , que ha de ser declarat pel contribuent i comprovat per l’Administració tributària, si escau.

No és possible equiparar el concepte de preu al de valor real ( que és la base imposable de l’impost ), ni tan sols quan intervé una administració pública o una entitat controlada per alguna Administració Pública, per la qual cosa l’Administració Tributària gestora està facultada legalment per efectuar la comprovació de valors de les operacions subjectes a l’impost, sense més límits que els previstos en les lleis.

– El preu que fixen les parts en una compravenda no té per què coincidir amb el seu valor real.

– D’acord amb la jurisprudència del Tribunal Suprem quan hi ha un mercat dels béns de què es tracti , el valor real coincideix amb el de mercat ; el valor de mercat és l’import que raonablement podria esperar el venedor per la venda d’un bé a la data de la valoració, actuant tots dos, lliurement en l’operació.



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