Renuncia a la exención del IVA para ahorrarse el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

En el caso de la compraventa de un inmueble, como ya sabe, en las segundas y posteriores transmisiones de inmuebles (en general, las que no realiza el promotor), las partes pueden evitar que la operación tribute por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) renunciando a la exención del IVA.

Ahora vamos a recordarles los requisitos y cómo ejercitar dicha renuncia.

Renuncia a la exención

Con ITP. En nuestro sistema tributario sólo las primeras transmisiones de inmuebles están sujetas a IVA; el resto tributan por ITP a un tipo de entre el 6 y el 11% sobre el valor real del inmueble (según la comunidad autónoma). Si usted es empresario, este impuesto supone un mayor coste, pues el ITP, a diferencia del IVA, no es deducible.

Renuncia. Si quiere evitar ese mayor coste, solicite al vendedor que «renuncie a la exención», de forma que la adquisición tribute por IVA en lugar de por ITP. Para ello será necesario lo siguiente:

• El vendedor debe ser sujeto pasivo de IVA. Es decir, deberá haber utilizado el inmueble en una actividad en la que repercuta IVA.
• Su empresa deberá destinar el inmueble a una actividad en la que tenga derecho a deducirse total o parcialmente el IVA que soporte. Si se destina en exclusiva a una actividad exenta (en la que no se repercute IVA), entonces no será posible hacer la renuncia y la venta tributará necesariamente por ITP.

AJD. Con la renuncia, la transmisión se realizará con IVA, y usted, como adquirente, podrá deducirse ese impuesto (total o parcialmente, según la actividad que desarrolle). No obstante, deberá soportar un impuesto adicional que sí le conllevará un coste: el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que supondrá entre el 1,5% y el 2,5% del valor real del inmueble (en cualquier caso, un coste inferior al que tendría que pagar si tributase por ITP).

Este tipo de decisiones, que implican analizar el impacto conjunto de varios tributos, requieren el asesoramiento de profesionales en materia fiscal. Una asesoría fiscal especializada podrá evaluar la situación concreta de la operación y determinar la opción más eficiente desde el punto de vista tributario.

¿Cómo se realiza la renuncia?

Para renunciar a la exención, el vendedor deberá notificarle por escritoque ejercita la renuncia y, a su vez, usted deberá comunicarle que es sujeto pasivo de IVA y que tiene derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado. Pueden realizar estas comunicaciones en la escritura de compraventa.

Por último, recuerde que en estos casos se produce la inversión del sujeto pasivo: el vendedor no deberá repercutir IVA en su factura (sólo indicar en ella una mención del tipo «operación con inversión del sujeto pasivo»), y será usted -como adquirente- quien deberá autorrepercutirse y liquidar el IVA que sea aplicable sobre la venta del inmueble, deduciéndoselo en la misma declaración. Por tanto, si tiene derecho a deducirse el 100% del IVA que soporta, esta operativa no le supondrá una mayor tributación.