Hipotecas: Nulidad de la clausula suelo por falta de transparencia

 

Como ya avancé, a grandes trazos, en mi anterior artículo del pasado 9 de mayo de 2013, el Tribunal Supremo dictó  una sentencia  que declaraba la nulidad de la clausula suelo, sólo y exclusivamente, en los casos en que se produzca una falta de transparencia

En esencia, a partir de esta sentencia, la banca está obligada a advertir de forma expresa al cliente, que si acepta o firma una hipoteca con clausula suelo, no podrá beneficiarse de las posibles bajadas del Euribor;  y así mismo la banca está igualmente obligada a informar al cliente de que existen otros productos,  para que éste pueda tener datos suficientes para comparar los productos y escoger el que más le interese. 

El otro aspecto importante de la sentencia, es que se dispone la no devolución de las cantidades pagadas hasta la fecha de la sentencia.  En caso de declarase la nulidad de la clausula suelo, no se devolverá, bajo ningún concepto, cantidad alguna. 

Cómo ya les anuncié,  es recomendable que cualquier ciudadano de a pie que tenga suscrita una hipoteca, proceda a revisarla, ya que puede que sea Vd. uno de los miles de afectados. 

Ante las previsibles preguntas de ¿y partir de ahora, qué tenemos que hacer?, ¿cómo podemos eliminar la clausula suelo de nuestra hipoteca? 

Pues bien, atendiendo al contenido de la sentencia, hay que conseguir demostrar que ha habido una falta de transparencia:

 

Falta de transparencia = clausula suelo nula

 

Unos buenos elementos que podrían acreditar esta falta de transparencia serian: 

1.- Oferta Vinculante. Es imprescindible revisarla, buscando en ella posibles irregularidades, o incluso que no se la entregaran cuando era obligatoria. 

2.- Falta de reciprocidad entre la clausula suelo y la clausula techo. Tan sencillo, como que la clausula suelo se alcanza fácilmente, (por ej. 3%) y la clausula techo prácticamente es imposible alcanzarla (por ej. 15%). 

Es fácil, que muchos se pregunten, y que es la Oferta Vinculante. Pues es un documento que el banco tiene OBLIGACION de entregar al cliente. En la Oferta deben constar todas las condiciones financieras de la hipoteca, y su validez no puede ser inferior a diez días hábiles a partir de su entrega.

Dependiendo de la fecha en que la escritura de hipoteca fue suscrita, podrá determinar en que caso es obligatoria la Oferta Vinculante. 

La Orden Ministerial de 5 de Mayo de 1994, establecía la obligatoriedad de entrega por parte de la banca de la Oferta Vinculante para hipotecas nuevas con un límite de 150.253,03€, y el cliente debía firmarla como máximo tres días antes de la firma de la escritura ante Notario. 

Por Ley 41/2007 de 7 Diciembre, se eliminó el límite cuantitativo. Esto es, que la entrega del documento de Oferta Vinculante era obligatoria para cualquier operación de préstamo hipotecario de cualquier importe. 

En cambio a partir de la Orden EHA/2899/2011, que derogaba la Orden Ministerial de 1994, el documento de Oferta Vinculante deja de ser obligatorio para la banca, pero el cliente tiene derecho a pedirlo si quiere.

Por lo tanto, hay que tener en cuenta tres periodos de tiempo, en función de la fecha en que Ud. firmó su hipoteca: 

  • Desde 5 Mayo 1994 hasta 7 Diciembre 2007 = obligatoriedad de la OV  para hipotecas nuevas con importe limitado 
  • A partir 8 Diciembre 2007 hasta 27 octubre 2011 = obligatoriedad de la OV  para hipotecas con importe ilimitado. 
  • A partir 28 octubre 2011 = deja de ser obligatoria la OV. 

Una vez revisados todos los aspectos anteriores, y para conseguir que se declare la nulidad de la clausula suelo,  recomiendo que se realicen las actuaciones siguientes: 

  1. Intentar una negociación con la banca. Lo más probable es que no se consiga nada, pero ¿por qué no intentarlo?, si sale bien, se ahorrará tiempo y dinero.
  2. En el caso de que la vía amistosa no funcione, le recomiendo presente una reclamación formal ante el Servicio de Atención al Cliente del propio banco, con base a los elementos que previamente hemos comprobado, y que acreditan la falta de transparencia.
  3. Si tampoco conseguimos nada con la reclamación anterior, podemos presentar la reclamación ante el Banco de España. 
  4. En última instancia, y agotadas todas las vías anteriores, sólo quedará acudir a la interposición del procedimiento judicial correspondiente.

 

 

Como ya avancé, a grandes trazos, en mi anterior artículo del pasado 9 de mayo de 2013, el Tribunal Supremo dictó  una sentencia  que declaraba la nulidad de la clausula suelo, sólo y exclusivamente, en los casos en que se produzca una falta de transparencia

En esencia, a partir de esta sentencia, la banca está obligada a advertir de forma expresa al cliente, que si acepta o firma una hipoteca con clausula suelo, no podrá beneficiarse de las posibles bajadas del Euribor;  y así mismo la banca está igualmente obligada a informar al cliente de que existen otros productos,  para que éste pueda tener datos suficientes para comparar los productos y escoger el que más le interese. 

El otro aspecto importante de la sentencia, es que se dispone la no devolución de las cantidades pagadas hasta la fecha de la sentencia.  En caso de declarase la nulidad de la clausula suelo, no se devolverá, bajo ningún concepto, cantidad alguna. 

Cómo ya les anuncié,  es recomendable que cualquier ciudadano de a pie que tenga suscrita una hipoteca, proceda a revisarla, ya que puede que sea Vd. uno de los miles de afectados. 

Ante las previsibles preguntas de ¿y partir de ahora, qué tenemos que hacer?, ¿cómo podemos eliminar la clausula suelo de nuestra hipoteca? 

Pues bien, atendiendo al contenido de la sentencia, hay que conseguir demostrar que ha habido una falta de transparencia:

 

Falta de transparencia = clausula suelo nula

 

Unos buenos elementos que podrían acreditar esta falta de transparencia serian: 

1.- Oferta Vinculante. Es imprescindible revisarla, buscando en ella posibles irregularidades, o incluso que no se la entregaran cuando era obligatoria. 

2.- Falta de reciprocidad entre la clausula suelo y la clausula techo. Tan sencillo, como que la clausula suelo se alcanza fácilmente, (por ej. 3%) y la clausula techo prácticamente es imposible alcanzarla (por ej. 15%). 

Es fácil, que muchos se pregunten, y que es la Oferta Vinculante. Pues es un documento que el banco tiene OBLIGACION de entregar al cliente. En la Oferta deben constar todas las condiciones financieras de la hipoteca, y su validez no puede ser inferior a diez días hábiles a partir de su entrega.

Dependiendo de la fecha en que la escritura de hipoteca fue suscrita, podrá determinar en que caso es obligatoria la Oferta Vinculante. 

La Orden Ministerial de 5 de Mayo de 1994, establecía la obligatoriedad de entrega por parte de la banca de la Oferta Vinculante para hipotecas nuevas con un límite de 150.253,03€, y el cliente debía firmarla como máximo tres días antes de la firma de la escritura ante Notario. 

Por Ley 41/2007 de 7 Diciembre, se eliminó el límite cuantitativo. Esto es, que la entrega del documento de Oferta Vinculante era obligatoria para cualquier operación de préstamo hipotecario de cualquier importe. 

En cambio a partir de la Orden EHA/2899/2011, que derogaba la Orden Ministerial de 1994, el documento de Oferta Vinculante deja de ser obligatorio para la banca, pero el cliente tiene derecho a pedirlo si quiere.

Por lo tanto, hay que tener en cuenta tres periodos de tiempo, en función de la fecha en que Ud. firmó su hipoteca: 

  • Desde 5 Mayo 1994 hasta 7 Diciembre 2007 = obligatoriedad de la OV  para hipotecas nuevas con importe limitado 
  • A partir 8 Diciembre 2007 hasta 27 octubre 2011 = obligatoriedad de la OV  para hipotecas con importe ilimitado. 
  • A partir 28 octubre 2011 = deja de ser obligatoria la OV. 

Una vez revisados todos los aspectos anteriores, y para conseguir que se declare la nulidad de la clausula suelo,  recomiendo que se realicen las actuaciones siguientes: 

  1. Intentar una negociación con la banca. Lo más probable es que no se consiga nada, pero ¿por qué no intentarlo?, si sale bien, se ahorrará tiempo y dinero.
  2. En el caso de que la vía amistosa no funcione, le recomiendo presente una reclamación formal ante el Servicio de Atención al Cliente del propio banco, con base a los elementos que previamente hemos comprobado, y que acreditan la falta de transparencia.
  3. Si tampoco conseguimos nada con la reclamación anterior, podemos presentar la reclamación ante el Banco de España. 
  4. En última instancia, y agotadas todas las vías anteriores, sólo quedará acudir a la interposición del procedimiento judicial correspondiente.

 



5 comentarios

  • Manu

    Buenas tardes con fecha 08/02/2011, firmé una escritura de compraventa, subrogación y modificación de préstamo hipotecario (me subrogué en el préstamo del promotor y además amplié el importe). La oferta vinculante está firmada con fecha 07/02/2011. Tengo un suelo del 3% y un techo del 8%. En la oferta vinculante expone que tengo derecho a examinar la escritura en los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento, por lo que dicho esto entiendo que la oferta vinculante se tendría que haber firmado como mínimo tres días hábiles anteriores a su firma de lo contrario sería una incongruencia. ¿Es suficiente para reclamar la clausula suelo?. Me gustaría saber si tengo derecho y que tipo de vía para proceder a la reclamación para la inaplicación del suelo hipotecario.

    • JDA Info

      Buenos días,

      En primer lugar agardecerle su interés en nuestro artículo; y, en respuesta a su pregunta, si entre la oferta vinculante y la firma no mediaron los tres días hábiles es un indicio más para poder solicitar la nulidad de la cláusula suelo. Eso unido a la reciente sentencia del Supremo y la recomendación del Banco de España.

      Silvia Sallarès
      Directora Área Legal JDA

  • Antonio

    Saludos
    En primer lugar me gustaría felicitarles por su artículo, muy clarificador.
    Mi duda es la siguiente, nunca recibí la oferta vinculante a pesar de entrar en uno de los supuestos en los que era de obligatoriedad dárselo al cliente. Mi banco parece que no contesta y no me da la Oferta Vinculante, y desde luego ni me acuerdo de haberla firmado ni mucho menos tengo copia. Que puedo hacer?
    En este caso que no me la da el banco aun pidiéndola por escrito, que significa?, puedo asumir en la reclamación al Banco de España , la no existencia de oferta Vinculante? No sé que hacer , puesto que sospecho que la entidad no hizo ese trámite. Pero no lo puedo afirmar con rotundidad por que ellos tampoco me lo dicen en esos términos. Muchas Gracias

    • JDA Info

      Muchas gracias por sus cordiales palabras.

      Según deduzco de sus comentarios ya ha presentado el requerimiento ante el Servicio de atención al cliente en su propia oficina, del que no ha recibido respuesta alguna. Le recomiendo que como segundo paso, y en aras a evitar un posible proceso judicial, se presente una reclamación ante el Banco de España acompañando copia sellada del requerimiento efectuado ante la entidad bancaria en cuestión, y alegando la falta de contestación por ésta y la no entrega y/o existencia de la copia de la oferta vinculante.

      Cordialmente,

      Silvia Sallarès Gutiérrez
      Directora Àrea Legal

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