Los contratos de compraventa y arras

La operación económica más importante que realiza la mayor parte de las personas durante su vida es la adquisición de una vivienda. Si admitimos esto como cierto, parecería razonable recurrir a un asesoramiento profesional previo antes de firmar cualquier tipo de documento relacionado con esa adquisición. Esto, sin embargo, no siempre es así y ello genera muchas veces, en caso de conflicto entre las partes, problemas en la determinación de cuál era la verdadera voluntad de las partes cuando firmaron los documentos y entregaron, en muchos casos, importantes cantidades de dinero a cuenta de una compra que finalmente puede no llegar a consumarse.

Los documentos más habituales en este tipo de operaciones son los contratos privados de compraventa, entre cuyas cláusulas se suele incluir una que hace referencia a la entrega en el momento de su suscripción, en concepto de arras, de una cantidad en concepto de paga y señal y a cuenta del precio total de la vivienda. A veces, la totalidad del contrato recibe la denominación por las partes de contrato de arras. Si bien se utilizan en la práctica como sinónimos, no siempre son lo mismo desde un punto de vista jurídico, dadas las diferentes funciones que pueden cumplir las arras.

Tanto la doctrina como la jurisprudencia del Tribunal Supremo han establecido que dichas funciones o modalidades son tres:

A) Confirmatorias: son aquellas que actúan como prueba o señal del acuerdo al que han llegado las partes y que sirven para reforzar la existencia del contrato.

El artículo 621-8.1. del Código Civil de Catalunya presume la existencia de este tipo de arras cuando el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero, ya que entiende que lo hace en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.

B) Penales: son aquellas que sancionan el incumplimiento por las partes de sus obligaciones en el contrato y que sirven para garantizar que el contrato se cumpla, mediante su pérdida o devolución doblada en caso de incumplimiento.

En caso de arras penales, las partes están obligadas a cumplir el contrato; no están facultadas para dejar de hacerlo; y pueden exigir a la otra parte su cumplimiento. Y además, en caso de resolución por incumplimiento, funcionan como cláusula penal, determinando el importe de la indemnización que le corresponde percibir a la parte cumplidora.

Es importante señalar que la jurisprudencia, basándose en lo previsto en el art. 1154 Cc, únicamente prevé la moderación de estas arras de naturaleza penal cuando se ha producido un incumplimiento parcial o un cumplimiento irregular, pero nunca en caso de incumplimiento total.

C) Penitenciales: son las que permiten a cada una de las partes desistir libremente del contrato satisfaciendo a la otra parte una determinada “penitencia”: si quien desiste es el futuro comprador, pierde la cantidad entregada, y si quien desiste es el vendedor, debe restituir la suma recibida doblada. Estas son las arras que el Código Civil regula en su artículo 1454, y el Código Civil de Cataluña, en su artículo 621-8.2.

En ambas regulaciones, es necesario que se pacten de forma expresa. La jurisprudencia ha venido manteniendo su carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes de darle a las arras este sentido. En caso contrario, entiende el alto tribunal que deben considerarse como confirmatorias.

La novedad en la regulación catalana de las arras penitenciales estriba en la posibilidad de que el comprador recupere la cantidad entregada, en caso de desistir del contrato. El desistimiento debe estar justificado documentalmente por la falta de obtención de la financiación necesaria por parte de una entidad de crédito para la adquisición del inmueble. Este extremo se ha de haber hecho constar expresamente en el contrato y, en ningún caso, la denegación de financiación puede derivarse de la negligencia del comprador (art. 621-49 Ccc).

El legislador catalán también ha previsto que, en la compraventa de inmuebles, la entrega de arras penitenciales pactadas por un plazo máximo de 6 meses y depositadas ante notario puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad y, en este caso, el inmueble queda afecto a su devolución (art. 621-8.3.Ccc).

Como vemos, en todo caso, la función de las arras dependerá de lo que hayan hecho constar las partes en el documento en que hayan sido pactadas. De ahí la importancia de su redactado.


Josep Cobo

Abogado JDA/SFAI 



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