Evolución jurisprudencial de la denominada coloquialmente “CLAUSULA SUELO” en los préstamos hipotecarios

El pasado 9 de mayo de 2.013 el Tribunal Supremo tuvo la ocasión de pronunciarse sobre las cláusulas de límite mínimo a la variación del tipo de interés aplicable, las coloquialmente conocidas como “cláusulas suelo”. Lo primero que cabe decir de la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo, es que la citada cláusula no es “per se” nula, sino que lo que la hace nula es la forma de su contratación, la falta de transparencia, la falta de actividad negociatoria sobre la misma y el desequilibrio en el momento de su suscripción. Por tanto, no cabe afirmar la nulidad radical en todos los casos, sino que deber ser objeto de análisis caso por caso. Dicha cláusula forma parte de lo que se denomina la autonomía de la voluntad, y por tanto cuando se acuerde en igualdad de condiciones entre las partes es totalmente ajustada a derecho.

 A partir de esta Sentencia, y apoyándose en sus resoluciones, se han seguido procedimientos judiciales de muy diversa índole en los Tribunales españoles. Ahora ya ha pasado un cierto tiempo para poder extraer algunas conclusiones sobre las resoluciones que se han ido dictando por los Juzgado de Primera Instancia y las Audiencias Provinciales.

 Lo primero que cabe decir es que en todos los casos, se efectúa por el Juzgador una actividad dirigida a conocer la forma como se ha formado la voluntad de las partes en recoger dicha cláusula en el préstamo en concreto. Siendo de especial protección la parte prestataria, frente a la prestamista.

 ¿Qué aspectos son de especial estudio?

a)  Tratar de dilucidar si en el momento de suscribir el contrato de préstamo hipotecario había información suficiente y clara para que ambos contratantes tuvieran la certeza que dicha cláusula era un elemento definitorio del objeto principal del contrato. Es decir, que todos los firmantes, especialmente el prestatario dispuso de una información, clara, suficiente y veraz.

b)  Es importante también analizar la existencia en el mismo contrato de préstamo hipotecario, de cláusula suelo y cláusula techo, así como si entre ambas existe un equilibrio o es de tal magnitud el desequilibrio que ya viene a determinar la existencia de un posible fraude a la voluntad de las partes. Suele referirse básicamente a la existencia de una cláusula suelo muy beneficiosa para la entidad financiera, y en cambio pactar una cláusula techo totalmente desproporcionada que se vea que difícilmente va a obtenerse nunca.

c)  Si en el periodo precontractual, es decir en el momento de negociación con el prestatario, se efectuaron por parte de la entidad financiera simulaciones de los diversos escenarios que podían darse, para el supuesto de subidas o bajadas del interés de referencia, normalmente el EURIBOR. Se trataría de saber si se informó adecuadamente al prestatario, con ejemplos concretos, como afectaría la cuota a pagar mensualmente, sobre la base de subidas y bajadas del EURIBOR, o el tipo de referencia que se haya tomado.

d)  Si, igualmente en periodo precontractual, se informó de forma clara y comprensible para el prestatario sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad financiera, caso de existir, o advertencia de que al concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas.

e)  Y además, también es especialmente importante la forma como la cláusula suelo llega al documento definitivo firmado por las  partes. Si la misma se introduce con ocasión de una abrumadora información sobre diversos tipos de interés, o si por el contrario aparece identificada de forma aislada y comprensible.

 Como se puede ver, finalmente lo que se trata es de conocer si dicha cláusula ha sido objeto de negociación, información y transparencia. Además de ser también determinante el tipo de cliente que firma el contrato de préstamo hipotecario.

 Se han dado básicamente resoluciones judiciales de varios tipos. Los Juzgados han tenido también muy en cuenta si el contrato de préstamo hipotecario lo suscribe una persona física para la adquisición de su vivienda habitual, o lo firma una entidad mercantil, con finalidad financiera. El nivel de protección ha sido más estricto respecto a la persona que adquiere el préstamo para financiar la compra de su vivienda habitual, no siendo tan protectora en casos distintos.

 Otro aspecto también a recalcar es si la nulidad de la cláusula ha supuesto la devolución de cantidades satisfechas en el pasado como consecuencia de su aplicación. No ha habido una línea uniforme, ya que el Tribunal Supremo en la Sentencia antes referida, dejó sentado la imposibilidad de pedir la devolución de todas las cantidades indebidamente pagadas como consecuencia de la aplicación de la cláusula, pero en líneas generales los Juzgados vienen acordando la devolución desde que se efectúa la reclamación a la entidad financiera de la solicitud de nulidad de la misma, ya sea mediante la interposición de la demanda o mediante un requerimiento extrajudicial fehaciente a la misma.

 El passat 9 de maig de 2.013 el Tribunal Suprem va tenir l’ocasió de pronunciar-se sobre les clàusules de límit mínim a la variació del tipus d’interès aplicable, les col · loquialment conegudes com “clàusules terra”. El primer que cal dir de la Sentència dictada pel Tribunal Suprem, és que l’esmentada clàusula no és “per se” nul · la, sinó que el que la fa nul · la és la forma de la seva contractació, la manca de transparència, la manca d’activitat negociatoria sobre la mateixa i el desequilibri en el moment de la seva subscripció. Per tant, no es pot afirmar la nul · litat radical en tots els casos, sinó que ha de ser objecte d’anàlisi cas per cas. Aquesta clàusula forma part del que s’anomena l’autonomia de la voluntat, i per tant quan s’acordi en igualtat de condicions entre les parts és totalment ajustada a dret.

A partir d’aquesta Sentència, i recolzant-se en les seves resolucions, s’han seguit procediments judicials de molt diversa índole en els tribunals espanyols. Ara ja ha passat un cert temps per poder extreure algunes conclusions sobre les resolucions que s’han anat dictant pels Jutjat de Primera Instància i les audiències provincials.

El primer que cal dir és que en tots els casos, s’efectua pel jutjador una activitat dirigida a conèixer la forma com s’ha format la voluntat de les parts en recollir aquesta clàusula en el préstec en concret. Sent d’especial protecció la part prestatària, enfront de la prestador.

Quins aspectes són d’especial estudi?

a) Tractar de dilucidar si en el moment de subscriure el contracte de préstec hipotecari havia informació suficient i clara perquè tots dos contractants tinguin la certesa que aquesta clàusula era un element definitori de l’objecte principal del contracte. És a dir, que tots els signants, especialment el prestatari va disposar d’una informació, clara, suficient i veraç.

b) És important també analitzar l’existència en el mateix contracte de préstec hipotecari, de clàusula sòl i clàusula sostre, així com si entre ambdues hi ha un equilibri o és de tal magnitud el desequilibri que ja ve a determinar l’existència d’un possible frau a la voluntat de les parts. Sol referir bàsicament a l’existència d’una clàusula sòl molt beneficiosa per a l’entitat financera, i en canvi pactar una clàusula sostre totalment desproporcionada que es vegi que difícilment obtenir mai.

c) Si en el període precontractual, és a dir en el moment de negociació amb el prestatari, es van efectuar per part de l’entitat financera simulacions dels diversos escenaris que podien donar-se, per al supòsit de pujades o baixades del interès de referència, normalment el EURIBOR. Es tractaria de saber si es va informar adequadament al prestatari, amb exemples concrets, com afectaria la quota a pagar mensualment, sobre la base de pujades i baixades de l’EURIBOR, o el tipus de referència que s’hagi pres.

d) Si, igualment en període precontractual, es va informar de manera clara i comprensible per al prestatari sobre el cost comparatiu amb altres modalitats de préstec de la mateixa entitat financera, cas d’existir, o advertiment de que en concret perfil de client no se li s’ofereixen les mateixes.

e) I a més, també és especialment important la forma com la clàusula sòl arriba al document definitiu signat per les parts. Si la mateixa s’introdueix en ocasió d’una aclaparadora informació sobre diversos tipus d’interès, o si per contra apareix identificada de forma aïllada i comprensible.

Com es pot veure, finalment el que es tracta és de conèixer si aquesta clàusula ha estat objecte de negociació, informació i transparència. A més de ser també determinant el tipus de client que signa el contracte de préstec hipotecari.

S’han donat bàsicament resolucions judicials de diversos tipus. Els jutjats han tingut també molt en compte si el contracte de préstec hipotecari el subscriu una persona física per a l’adquisició del seu habitatge habitual, o el signa una entitat mercantil, amb finalitat financera. El nivell de protecció ha estat més estricte respecte a la persona que adquireix el préstec per finançar la compra del seu habitatge habitual, i no és tan protectora en casos diferents.

Un altre aspecte també a recalcar és si la nul · litat de la clàusula ha suposat la devolució de quantitats satisfetes en el passat com a conseqüència de la seva aplicació. No hi ha hagut una línia uniforme, ja que el Tribunal Suprem en la Sentència abans esmentada, va deixar assegut la impossibilitat de demanar la devolució de totes les quantitats indegudament pagades com a conseqüència de l’aplicació de la clàusula, però en línies generals els Jutjats vénen acordant la devolució des que s’efectua la reclamació a l’entitat financera de la sol · licitud de nul · litat de la mateixa, ja sigui mitjançant la interposició de la demanda o mitjançant un requeriment extrajudicial fefaent a la mateixa.



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