Cataluña introduce la mediación previa a las demandas hipotecarias

Ley 20/2014 de 29 de diciembre de modificación de la ley 22/2010 de 20 de julio del Código de Consumo de Cataluña y procedimiento de ejecución hipotecaria.

La Ley 20/2014 ha introducido el artículo 132-4 en lo que respecta a las ejecuciones hipotecarias por razón de viviendas habituales, con lo que determina la necesariedad con carácter previo a la reclamación judicial de seguir un mecanismo de resolución extrajudicial, yendo o al arbitraje o bien a un proceso de mediación. Dicho mecanismo se establece como obligatorio en los supuestos de ejecución de vivienda habitual del deudor por el incumplimiento en la obligación de pago.

Este paso previo a la ejecución hipotecaria está vigente desde el día 31 de marzo de 2015 en los procedimientos de ejecución hipotecaria iniciados en la Comunidad Autónoma de Cataluña.

Por lo que se deduce del espíritu de la norma jurídica, la mediación se dirigirá a hacer viable que la persona consumidora conserve la propiedad del inmueble o, subsidiariamente, la posibilidad de conservar el uso y disfrute mediante soluciones híbridas como la dación en pago con alquiler. El órgano destinado a resolver la resolución extrajudicial podrá solicitar un informe de evaluación social con un análisis socioeconómico del deudor y las posibles vías de resolución del conflicto. El informe tendrá que contener propuestas de viabilidad o una liquidación ordenada del patrimonio.

Por la redacción de la norma, parece evidente que será requisito de procedibilidad  antes de interponer cualquier demanda judicial. Eso sí, una vez transcurridos 3 meses desde la petición de mediación sin llegar a acuerdos, cualquier parte podrá interponer la reclamación judicial.

Existe otro problema añadido, y es que hoy por hoy, y salvo modificación reglamentaria de la Ley, el acreedor hipotecario no podrá iniciar el procedimiento de mediación, porque el artículo 15 del Decreto 98/2014 de 8 de julio de la Generalitat de Catalunya, que regula el procedimiento de mediación en las relaciones de consumo, limita la legitimación activa al consumidor. Por tanto, difícilmente se puede obligar a acudir a la mediación a quien no pueda instarla ya que esto haría imposible iniciar el procedimiento judicial siendo ello contrario al derecho a la tutela judicial efectiva.

¿Qué puede suceder ante la interposición de una demanda judicial sin el paso previo de la mediación? Todavía no se sabe, lógicamente no hay antecedentes, pero es posible que de forma equivocada, entiende el que suscribe, los Secretarios Judiciales se dediquen a inadmitir a trámite la demanda, ya que dicho paso se establece como necesario, y por tanto el Secretario Judicial de oficio debe analizar si la demanda lleva todos los documentos precisos para iniciar la reclamación. El artículo 403.3 LEC prevé que no se admitan las demandas cuando no se adjunten los documentos que la Ley exige expresamente para admitirlas o se hayan intentado las conciliaciones

Dada la situación actual y que los acreedores hipotecarios no pueden iniciar la mediación ante el Departamento correspondiente en Consumo, sólo quedaría que presentada la demanda el Juzgado suspenda y remita las partes a la mediación. Esto vendría justificado por los artículos 231 de la LEC y 243 LOPJ, en los que se establece que debería darse la oportunidad al ejecutante de subsanar el defecto procesal. Ya que podría ser de aplicación la doctrina del Tribunal Constitucional que establece que la finalidad que inspira la conciliación previa es la de evitar la celebración del procedimiento judicial, por tanto debería darse un plazo a la parte ejecutante para subsanar el posible defecto y, por tanto, quedar el procedimiento en suspenso hasta la finalización del procedimiento de mediación.

Respecto al régimen sancionatorio previsto por la Ley 22/2010, no está prevista como tal de forma concreta la infracción, ya que es anterior a la ley actual, pero podría encuadrarse dentro del artículo 331-6 que se titula “Otras infracciones”, apartado c) que dice: “incumplir los requerimientos, las citaciones y las medidas adoptadas por la Administración, incluidas las de carácter provisional” o dentro de las previstas en el artículo 331 titulado infracciones por incumplimiento de disposiciones o resoluciones administrativas. En ambos casos, está tipificada como sanción grave y para ello la Ley prevé multas de entre 10.001.- euros y 100.000.- euros, según el grado.

De todas formas, lo que veo más seguro es que no se apliquen sanciones económicas, pues no está establecido de forma concreta, pero sí que nos podamos encontrar con inadmisiones de demanda en los Juzgados.

Llei 20/2014 de 29 de desembre de modificació de la llei 22/2010 de 20 de juliol del Codi de Consum de Catalunya i procediment d’execució hipotecària.

La Llei 20/2014 ha introduït l’article 132-4 pel que fa a les execucions hipotecàries per raó d’habitatges habituals, amb el que determina la necessarietat amb caràcter previ a la reclamació judicial de continuar un mecanisme de resolució extrajudicial, anant o al arbitratge o bé a un procés de mediació. Aquest mecanisme s’estableix com obligatori en els supòsits d’execució d’habitatge habitual del deutor per l’incompliment en l’obligació de pagament.

Aquest pas previ a l’execució hipotecària està vigent des del dia 31 de març del 2015 a els procediments d’execució hipotecària iniciats a la Comunitat Autònoma de Catalunya.

Pel que es dedueix de l’esperit de la norma jurídica, la mediació es dirigirà a fer viable que la persona consumidora conservi la propietat de l’immoble o, subsidiàriament, la possibilitat de conservar l’ús i gaudi mitjançant solucions híbrides com la dació en pagament amb lloguer . L’òrgan destinat a resoldre la resolució extrajudicial podrà sol·licitar un informe d’avaluació social amb una anàlisi socioeconòmic del deutor i les possibles vies de resolució del conflicte. L’informe haurà de contenir propostes de viabilitat o una liquidació ordenada del patrimoni.

Per la redacció de la norma, sembla evident que serà requisit de procedibilidad abans d’interposar qualsevol demanda judicial. Això sí, un cop transcorreguts 3 mesos des de la petició de mediació sense arribar a acords, qualsevol part pot interposar la reclamació judicial.

Hi ha un altre problema afegit, i és que ara per ara, i excepte modificació reglamentària de la Llei, el creditor hipotecari no podrà iniciar el procediment de mediació, perquè l’article 15 del Decret 98/2014 de 8 de juliol de la Generalitat de Catalunya, que regula el procediment de mediació en les relacions de consum, limita la legitimació activa al consumidor. Per tant, difícilment es pot obligar a acudir a la mediació a qui no pugui instar ja que això faria impossible iniciar el procediment judicial sent això contrari al dret a la tutela judicial efectiva.

Què pot succeir davant la interposició d’una demanda judicial sense el pas previ de la mediació? Encara no se sap, lògicament no hi ha antecedents, però és possible que de forma equivocada, entén el que subscriu, els secretaris judicials es dediquin a inadmetre a tràmit la demanda, ja que aquest pas s’estableix com a necessari, i per tant el secretari judicial d’ofici ha d’analitzar si la demanda porta tots els documents necessaris per iniciar la reclamació. L’article 403.3 LEC preveu que no s’admetin les demandes quan no s’adjunten els documents que la Llei exigeix ​​expressament per admetre-les o s’hagin intentat les conciliacions…

Donada la situació actual i que els creditors hipotecaris no poden iniciar la mediació davant del Departament corresponent en Consum, només quedaria que presentada la demanda el Jutjat suspengui i remeti les parts a la mediació. Això vindria justificat pels articles 231 de la LEC i 243 LOPJ, en els quals s’estableix que hauria de donar-la oportunitat a l’executant d’esmenar el defecte processal. Ja que podria ser d’aplicació la doctrina del Tribunal Constitucional que estableix que la finalitat que inspira la conciliació prèvia és la d’evitar la celebració del procediment judicial, per tant hauria de donar-se un termini a la part executant per esmenar el possible defecte i, per tant , quedar el procediment en suspens fins a la finalització del procediment de mediació.

Pel que fa al règim sancionatorio que preveu la Llei 22/2010, no està prevista com a tal de forma concreta la infracció, ja que és anterior a la llei actual, però podria enquadrar dins de l’article 331-6 que es titula «Altres infraccions», apartat c) que diu: «incomplir els requeriments, les citacions i les mesures adoptades per l’Administració, incloses les de caràcter provisional» o dins de les que preveu l’article 331 titulat infraccions per incompliment de disposicions o resolucions administratives. En ambdós casos, està tipificada com a sanció greu i per a això la Llei preveu multes d’entre 10.001.- euros i 100.000.- euros, segons el grau.

De totes maneres, el que veig més segur és que no s’apliquin sancions econòmiques, ja que no està establert de forma concreta, però sí que ens puguem trobar amb inadmissions de demanda als jutjats.



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