Plusvalía Municipal: Qué Es y Cómo Se Calcula

La plusvalía municipal, oficialmente conocida como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo local que deben pagar los propietarios cuando venden, donan o heredan un inmueble urbano. Este impuesto grava el incremento de valor que ha experimentado el terreno sobre el que se asienta el bien, desde la última transmisión hasta la actual.

¿Qué es la Plusvalía Municipal?

La plusvalía municipal es un impuesto gestionado por los ayuntamientos españoles. No grava la totalidad del valor de la vivienda, sino el aumento del valor del terreno urbano donde se encuentra ubicado el inmueble. El objetivo es que quien se ha beneficiado de una revalorización del suelo contribuya con una parte al erario municipal.

Este impuesto se aplica en operaciones como:

• Venta de inmuebles
  
• Herencias
  
• Donaciones
  

En todos los casos, lo paga quien transmite el bien, salvo en las herencias, donde lo asume el heredero.

En operaciones de transmisión de inmuebles, contar con un abogado experto en derecho inmobiliario garantiza una correcta planificación fiscal y legal, evitando errores o pagos indebidos.

¿Qué Terrenos Están Afectados?

Este impuesto se aplica exclusivamente a terrenos de naturaleza urbana. Los terrenos rústicos están exentos de esta tributación. Tampoco se aplica cuando no ha habido un incremento de valor en el terreno, lo cual debe ser demostrado por el contribuyente.

Si tienes dudas sobre sí tu propiedad está sujeta a este impuesto, un análisis profesional dentro de un servicio de asesoría inmobiliaria te puede ahorrar tiempo y dinero.

Si quieres conocer las nuevas normativas urbanísticas que podrían influir en la transmisión de inmuebles, te invitamos a leer este artículo: La vivienda vuelve al centro del debate político: claves de la nueva propuesta legislativa.

Reformas y Sentencias Judiciales

En los últimos años, la plusvalía municipal ha sido objeto de revisión por parte de los tribunales. Destacan:

• Sentencia del Tribunal Constitucional de 2017: anuló el impuesto en los casos donde no hubo ganancia para el vendedor.
  
• Sentencia de octubre de 2021: declaró inconstitucional la fórmula que se utilizaba hasta entonces para calcular el impuesto, obligando al Gobierno a modificar el sistema de cálculo.
  

Desde entonces, se aplican nuevas reglas de cálculo, con el fin de ajustarse mejor a la realidad del mercado inmobiliario.

Además, el Tribunal Supremo, en su sentencia de febrero de 2024, ha establecido que es posible solicitar la devolución del impuesto pagado incluso cuando la liquidación sea firme, siempre que no haya existido incremento de valor del terreno. Conoce más detalles sobre esta sentencia y cómo puede beneficiarte.

¿Cómo Se Calcula la Plusvalía Municipal?

Desde la reforma de 2021, existen dos métodos de cálculo y el contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable:

Método Objetivo (nuevo sistema revisado)

• Se basa en el valor catastral del suelo.
  
• Se multiplica por un coeficiente fijado anualmente por el Gobierno y por el número de años que el bien ha permanecido en propiedad.
  
• Estos coeficientes varían en función del periodo de tenencia (de 1 a 20 años).
  

Método Real (ganancia efectiva)

• Se calcula la diferencia real entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del terreno.
  
• Esa diferencia se prorratea al valor del suelo, y se aplica el tipo impositivo correspondiente.
  

Elegir el método correcto puede marcar una gran diferencia. Nuestros especialistas en fiscalidad y derecho inmobiliario pueden ayudarte a optimizar este proceso y cumplir con los plazos legales para pagar la plusvalía municipal.

Exenciones y Bonificaciones

Existen casos en los que se puede estar exento del pago de este impuesto o obtener bonificaciones, por ejemplo:

• Transmisiones entre cónyuges por divorcio o separación.
  
• Herencias a favor de descendientes o ascendientes, con bonificaciones que pueden llegar al 95% en algunos municipios.
  
• Personas con discapacidad o situaciones especiales.
  

La plusvalía municipal es un impuesto local importante que puede suponer un coste significativo en operaciones inmobiliarias. Con la nueva normativa, el sistema es más flexible y justo, pero también más complejo, por lo que es recomendable contar con asesoramiento especializado en derecho inmobiliario para determinar el cálculo más ventajoso en cada caso y, sobre todo, si procede el ingreso.

¿Has heredado, vendido o donado un inmueble urbano? En Grupo JDA, te ayudamos a calcular correctamente el impuesto de plusvalía municipal y cumplir con los plazos establecidos.
Consulta nuestro servicio de Derecho Inmobiliario y Urbanismo