Servicios de intermediación en el arrendamiento de viviendas. Sujeción al IVA

Una persona física que se dedica a la intermediación en el alquiler de apartamentos turísticos, para lo que alquila apartamentos a sus propietarios para estancias vacacionales, que luego factura en nombre propio a los clientes finales, a los que también factura los servicios de ropa de cama y limpieza de salida del apartamento pero que no se le prestan servicios propios de la industria hoteleras cuestiona en consulta vinculante V2907/15 evacuada con fecha 7 de octubre de 2015 si resulta aplicable la exención en el IVA el alquiler de los apartamentos así como los servicios facturados al cliente por ropa de cama y limpieza de salida, siendo la contestación de la DGT en los siguientes términos:

Según el criterio de la Administración (DGT CV 0600/15 de 17-2-15), tanto en el caso del propietario que arrienda un inmueble, que arrienda directamente, como en el caso de que lo explote una sociedad, cuando el arrendador se obligue a prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera durante el tiempo de duración del arrendamiento, los servicios de arrendamiento de vivienda estarán sujetos y no exentos al IVA.

No se consideran servicios complementarios de la industria hotelera los que a continuación se citan:

–   Servicio de limpieza y servicios de cambio de ropa del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario;

–   Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles);

–   Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

Así, los servicios prestados al inquilino que incluyen los de ropa de cama y limpieza a la salida, no pueden ser calificados como servicios complementarios propios de la industria hotelera.

En cuanto a la exención del arrendamiento de vivienda y sus requisitos no es una exención de carácter objetivo que atienda al bien que se arrienda para determinar la procedencia o no de la misma, sino que se trata de una exención de carácter finalista que hace depender del uso de la edificación su posible aplicación, siendo ésta preceptiva cuando el destino efectivo del objeto del contrato de arrendamiento es el de vivienda pero no en otro caso.

Por tanto los arrendamientos de edificaciones, que a su vez son objeto de una cesión posterior por parte de su arrendatario en el ejercicio de una actividad empresarial, dejan de estar exentos en el IVA para pasar a estar sujetos y no exentos, entre otros, en los siguientes supuestos:

–        Cesión de la edificación destinada a vivienda por un empleador a favor de sus empleados o los familiares de éstos.

–        Cesión de la edificación destinada a vivienda para el ejercicio de una actividad empresarial o profesional.

–        Cesión de la edificación destinada a vivienda por cualquier otro título oneroso.

En el caso de la consulta, ante la prestación de servicios efectuada por la comisionista en nombre y por cuenta propios, se entenderá que ha recibido y prestado por sí mismo los correspondientes servicios de arrendamiento.

Los arrendamientos de edificaciones concluidos por los propietarios con el intermediador estarán sujetos y no exentos en el Impuesto. En la medida en que el empresario arrendatario no puede hacer uso de la vivienda para su propio alojamiento y siendo la exención contemplada de la LIVA art. 20.uno.23º una exención de carácter finalista y no objetiva, no resulta aplicable tal exención.

En cuanto al tipo de gravamen cuando el propietario arrienda el inmueble a un intermediario para su explotación en nombre de este último, el mencionado arrendamiento estará sujeto y no exento del Impuesto y el tipo de gravamen será el general del 21 por 100.

En el caso de arrendamiento por parte de la arrendataria a un cliente final para su disfrute dentro de una estancia turística cuando no se presten servicios complementarios propios de la industria hotelera, estará sujeto y exento del IVA.

Respecto a los servicios de ropa de cama y limpieza de salida que presta la empresa al inquilino, esta operación es accesoria a la prestación principal que es el arrendamiento de la vivienda. En consecuencia, dichos servicios, estarán exentos del impuesto, al realizarse en el marco de un arrendamiento de vivienda exento.

Una persona física que es dedica a la intermediació en el lloguer d’apartaments turístics, per al que lloga apartaments als seus propietaris per a estades de vacances, que després factura en nom propi als clients finals, als quals també factura els serveis de roba de llit i neteja de sortida de l’apartament però que no se li presten serveis propis de la indústria hoteleres qüestiona en consulta vinculant V2907 / 15 evacuada amb data 7 d’octubre de 2015 si resulta aplicable l’exempció en l’IVA el lloguer dels apartaments així com els serveis facturats al client per roba de llit i neteja de sortida, sent la contestació de la DGT en els següents termes:

Segons el criteri de l’Administració (DGT CV 0600/15 de 17-2-15), tant en el cas del propietari que arrenda un immoble, que arrenda directament, com en el cas que ho exploti una societat, quan l’arrendador es obligui a prestar serveis complementaris propis de la indústria hotelera durant el temps de durada de l’arrendament, els serveis d’arrendament d’habitatge estaran subjectes i no exempts a l’IVA.

No es consideren serveis complementaris de la indústria hotelera els que a continuació se citen:

– Servei de neteja i serveis de canvi de roba de l’apartament prestat a l’entrada ia la sortida del període contractat per cada arrendatari;
– Servei de neteja de les zones comunes de l’edifici (portal, escales i ascensors) així com de la urbanització en què està situat (zones verdes, portes d’accés, voreres i carrers);
– Serveis d’assistència tècnica i manteniment per a eventuals reparacions de fontaneria, electricitat, cristalleria, persianes, serralleria i electrodomèstics.

Així, els serveis prestats a l’inquilí que inclouen els de roba de llit i neteja a la sortida, no poden ser qualificats com a serveis complementaris propis de la indústria hotelera.

Pel que fa a l’exempció de l’arrendament d’habitatge i els seus requisits no és una exempció de caràcter objectiu que atengui al bé que s’arrenda per determinar la procedència o no de la mateixa, sinó que es tracta d’una exempció de caràcter finalista que fa dependre del ús de l’edificació seva possible aplicació, sent aquesta preceptiva quan la destinació efectiva de l’objecte del contracte d’arrendament és el d’habitatge però no en un altre cas.

Per tant els arrendaments d’edificacions, que al seu torn són objecte d’una cessió posterior per part del seu arrendatari en l’exercici d’una activitat empresarial, deixen d’estar exempts en l’IVA per passar a estar subjectes i no exempts, entre d’altres, en els següents supòsits:

– Cessió de l’edificació destinada a habitatge per un ocupador a favor dels seus empleats o els familiars d’aquests.
– Cessió de l’edificació destinada a habitatge per a l’exercici d’una activitat empresarial o professional.
– Cessió de l’edificació destinada a habitatge per qualsevol altre títol onerós.

En el cas de la consulta, davant la prestació de serveis efectuada per la comissionista en nom i per compte propis, s’entendrà que ha rebut i prestat per si mateix els corresponents serveis d’arrendament.

Els arrendaments d’edificacions conclosos pels propietaris amb l’intermediador estaran subjectes i no exempts en l’Impost. En la mesura que l’empresari arrendatari no pot fer ús de l’habitatge per al seu propi allotjament i sent l’exempció prevista de la LIVA art. 20.un.23º una exempció de caràcter finalista i no objectiva, no resulta aplicable a l’exempció.

Pel que fa al tipus de gravamen quan el propietari arrenda l’immoble a un intermediari per a la seva explotació en nom d’aquest últim, l’esmentat arrendament estarà subjecte i no exempt de l’Impost i el tipus de gravamen serà el general del 21 per 100.

En el cas d’arrendament per part de l’arrendatària a un client final per al seu gaudi dins d’una estada turística quan no es prestin serveis complementaris propis de la indústria hotelera, estarà subjecte i exempt de l’IVA.

Pel que fa als serveis de roba de llit i neteja de sortida que presta l’empresa a l’inquilí, aquesta operació és accessòria a la prestació principal que és l’arrendament de l’habitatge. En conseqüència, aquests serveis, estaran exempts de l’impost, es fa en el marc d’un arrendament d’habitatge exempt.



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